Um den Wohnraummangel für Anwohner zu bekämpfen, hat das Bezirksamt Neukölln 15 Nutzungsuntersagungen und fünf Rückbauanordnungen gegen private Kurzzeitvermieter in einem Mehrfamilienhaus verhängt. Basierend auf der Milieuschutz-Verordnung und § 549 BGB verfolgt die Maßnahme das Ziel, Mieter vor Verdrängung zu schützen und die Quartiersstruktur zu bewahren. Rechtliche Rückendeckung erhielten die Verfügungen durch Urteile des VG Berlin und des OVG Berlin-Brandenburg. Sie tragen zur Stabilisierung der Mietpreise und nachhaltigen Quartiersentwicklung bei.
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Verwaltungsgericht und OVG bestätigen erneute Rückbauanordnungen gegen illegale Einzelzimmerkonversion
Neuköllner Amt gegen soziale Verdrängung untersagt kurzzeitige Belegung von Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus ohne erforderliche Genehmigung. Fünfzehn Wohnungen wurden zur Rückkehr in reguläre Wohnnutzung verpflichtet, fünf Baumaßnahmen rückgängig gemacht. Die Maßnahme stützt sich auf §549 BGB, die verbindliche Milieuschutzverordnung und bereits ergangene Urteile des Verwaltungsgerichts Berlin sowie des OVG Berlin-Brandenburg. Ziel ist die Wahrung dauerhaft bezahlbaren Wohnraums, Stabilisierung der Mietpreise und Sicherung eines ausgewogenen Quartiers. Schutzfunktion für Anwohner und Entwicklung gewährleisten.
Die Bezirksverwaltung Neukölln hat in einem Mehrfamilienhaus gegen nicht genehmigte Kurzzeitvermietungen reagiert, indem sie für fünfzehn Wohnungen die Nutzung als „Wohnen auf Zeit“ untersagte. Gleichzeitig wurden Rückbauanordnungen für fünf Einheiten ausgesprochen, in denen ohne behördliche Erlaubnis Grundrissänderungen vorgenommen und zusätzliche Zimmer geschaffen worden waren. Diese Vorgehensweise dient der Durchsetzung der Milieuschutz-Verordnung, der Vermeidung von Mietpreissteigerungen und der langfristigen Erhaltung von Wohnraum in der betroffenen Nachbarschaft.
Möblierte Kurzzeitvermietungen umgehen Mietpreisbremse und verschärfen Wohnraumknappheit nachhaltig deutlich
Eine rechtwidrige Umwidmung regulärer Mietwohnungen zu kurzzeitigen Wohnangeboten widerspricht klar der Milieuschutz-Verordnung, deren Zweck in der Wahrung bezahlbaren Wohnraums und der sozialen Durchmischung liegt. Kurzdauernde Vermietungen zu touristisch orientierten Preisen verfehlen den Bedarf echter Quartiersbewohner und führen langfristig zu einer Verknappung geeigneter Wohnflächen. Insbesondere Umgestaltungen hin zu mehreren Einzelunterkünften verstärken den ohnehin hohen Verdrängungsdruck und belasten einkommensschwächere Haushalte zusätzlich. Sie sorgt für Ungleichgewichte. Diese Entwicklung gefährdet soziale Stabilität im Viertel.
Mindestlaufzeit drei Monate, Höchstdauer ein Jahr bei temporärem Wohnraum
Nach geltender Rechtslage gemäß §549 BGB zählt bloße kurzzeitige Überlassung von Wohnraum nur dann als Wohnraummiete, wenn sie zwischen drei und zwölf Monaten befristet ist. Eine möblierte Ausgestaltung erlaubt zwingend eine Erhebung von Möblierungszuschlägen, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen. Gewerbliche Plattformbetreiber und Immobilienfirmen nutzen diese Regelung gezielt, um ohne behördliche Prüfung und in Umgehung weiterer mietrechtlicher Verpflichtungen Angebote für temporäre Unterkünfte mit maximiertem Ertrag zu schalten und damit Mieterinteressen verletzen.
IBB-Bericht dokumentiert signifikanten Zuwachs an temporären Wohnungsangeboten seit 2012
Der jüngste IBB-Wohnungsmarktbericht dokumentiert eine drastische Verschiebung im Berliner Wohnungsbestand: Von 2012 bis 2022 hat sich das Inseratenvolumen für Wohnen auf Zeit fast verdreifacht, von 10.000 auf 28.000 Exemplare, während gleichzeitig das reguläre Mietwohnungsangebot um mehr als die Hälfte zurückging und lediglich noch 24.000 Wohnungen zur Verfügung stehen. In Neukölln waren im April 2025 ungefähr 7.000 Kurzzeitmietanzeigen aktiv, was die Knappheit bezahlbaren Wohnraums weiter verschärft und erhöht sozialen Druck erheblich.
Eigentümerklage gegen Einzelzimmervermietung abgelehnt, klare Rechtsgrundlage weiterhin noch ausstehend
Das Bezirksamt hat bereits 2020 die räumliche Neugestaltung von Mietwohnungen zugunsten von Einzelzimmern untersagt, obwohl keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden. Der Eigentümer erhob Klage und scheiterte zunächst vor dem Verwaltungsgericht Berlin (Az. 19 K 70/21); in zweiter Instanz lehnte auch das OVG Berlin-Brandenburg (2 N 29/24) seine Beschwerde ab. Bislang existiert keine eindeutige gesetzliche Norm, die das Nutzungsverbot ohne bauliche Eingriffe eindeutig definiert. Eine gesetzliche Klarstellung zu diesem Sachverhalt fehlt.
Entlastung des Mietmarkts und fairer Wettbewerb für Hotellerie gesichert
Die durchgängige Umsetzung der Milieuschutz-Verordnung in Verbindung mit § 549 BGB sorgt dafür, dass bezahlbarer Wohnraum langfristig erhalten bleibt, der reguläre Mietmarkt entlastet und faire Wettbewerbsbedingungen für Hotels gewährleistet werden. Die Maßnahmen fördern den nachbarschaftlichen Zusammenhalt, wirken Mietpreissteigerungen entgegen und unterstützen eine behutsame Quartiersentwicklung. Bewohnerinnen und Bewohner, Gewerbetreibende sowie Gäste profitieren von stabilen, planbaren Unterbringungsmöglichkeiten und einem sozial vielfältigen Umfeld, das langfristige Perspektiven für alle Beteiligten bietet.
